Preguntas y respuestas básicas sobre bienes raíces en la zona marítima para Inversiones Hoteleras en Costa Rica

1. ¿Cuál es la naturaleza del sistema de zonas marítimas de Costa Rica?

La superficie marítima de Costa Rica es los primeros 200 metros medida horizontalmente desde la línea de marea. La zona del mar tiene islas, acantilados, manglares, esteros y todas las pequeñas formaciones naturales que cruzan el nivel del mar. Esta zona consta de dos partes: Lugar público, que son los primeros 50 medidos horizontalmente desde la marca de la marea alta. y zona prohibidaconsistente en los 150 metros restantes o, en el caso de islas, otros países.

Los terrenos e inmuebles ubicados en esta zona son propiedad del Estado de Costa Rica y no pueden ser vendidos o enajenados por particulares. El área pública no debe ser ocupada y debe reservarse para el uso público y la libre circulación de personas. En un área restringida, el municipio podrá otorgar licencias para su uso y aprovechamiento de acuerdo con los planes de zonificación de esa área.

Por lo tanto, los inmuebles ubicados en la zona marítima no están sujetos al régimen normal de propiedad privada en el país. Como tal, estas propiedades no pueden ser objeto de actividades comerciales tales como transferencia, cesión, alquiler o gravamen de la propiedad. Esto requiere permiso de cada municipio y del Instituto Costarricense de Turismo (ICT).

2. ¿Qué autoridades están involucradas en el proceso de toma de decisiones en el sector marítimo y qué poderes tienen?

El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) es la unidad que supervisa todos los asuntos relacionados con el espacio marítimo del país. Cada municipio decide sobre el manejo y uso de esta zona.

Ambas instituciones juegan un papel clave en el proceso general de toma de decisiones para proyectos marítimos individuales. Deben aprobar el otorgamiento de licencias a personas naturales o jurídicas y los proyectos propuestos por el licenciatario para el desarrollo del inmueble. Cualquier transferencia de derechos de concesión o cambios en las características de los proyectos propuestos también deben pasar el proceso de aprobación de ambas instituciones.

El proceso de aprobación de una licencia o cambio de contrato de licencia realizado por tecnología de la información y la comunicación es diferente e independiente de la recepción de una declaración turística y la aprobación de un contrato turístico para efectos fiscales.

3. ¿Cómo se puede obtener una licencia en una zona marítima?

Las personas naturales o jurídicas pueden obtener una licencia para explotar la propiedad en la zona marítima. Extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos 5 años, entidades tenedoras de acciones, sociedades domiciliadas en el extranjero, entidades constituidas por extranjeros o entidades cuyas acciones, cuotas o capital correspondan a más del 50% de extranjeros en el país de concesión. Nadie, junto con su cónyuge e hijos menores, podrá tener más de una concesión.

Cada contrato de concesión deberá redactar un convenio suscrito por la persona o entidad a quien se otorgó la concesión y por el titular de cada municipio. El contrato establece los derechos y obligaciones del licenciatario en relación con los bienes otorgados en el contrato de concesión. Se debe presentar un anteproyecto a la municipalidad, que incluya sus principales características y valor estimado. Este acuerdo deberá ser aprobado posteriormente por el ICT, que revisará la legalidad de la licencia y sus cláusulas. Cuando se completa este proceso, la licencia se inscribe en el registro de acceso público del registro público.

Los convenios estipulan, entre otras cosas, el período de vigencia de la licencia (mínimo 5 y máximo 20 años), el plazo para iniciar o ejecutar el proyecto y una garantía de cumplimiento en beneficio del municipio. (1-5% del valor del proyecto) y una tasa anual por el uso del inmueble por parte del municipio (máximo 4% para uso turístico u hotelero recreativo).

Los convenios pueden ser modificados (con un agregado) en cualquier parte del mismo, y esto debe ser acordado con cada ayuntamiento y también con el ICT. Las modificaciones o ampliaciones del contrato también deberán inscribirse en el registro general de acceso una vez firmadas y aprobadas.

4. ¿Qué vehículos legales se pueden utilizar para invertir en un hotel en una zona marítima?

Las regulaciones costarricenses no permiten que terceros o empresas sin licencia operen y exploten bienes raíces en la zona marítima. Sin embargo, mientras la explotación sea realizada por una entidad autorizada y no se cumpla con el porcentaje mínimo de propiedad (50%) de ciudadanos costarricenses, la municipalidad o el ICT no cuestionarán la transferencia de la empresa o de sus accionistas.

Por ello, el instrumento jurídico idóneo para realizar una inversión hotelera en un bien inmueble amparado por una licencia marítima es una entidad legalmente constituida a la que se le ha concedido una licencia. En este caso, los accionistas no necesitan autorización del ICT o del municipio para transferir sus acciones.

En algunos casos, un pacto de accionistas o el establecimiento de una fundación costarricense se ha utilizado como instrumento contractual para establecer reglas específicas aplicables a la administración y los beneficios de la recuperación de activos. A nivel de propiedad, esto es válido y práctico siempre y cuando se cumpla con el límite de participación costarricense.

5. ¿Qué consideraciones prácticas se deben tener en cuenta al desarrollar un proyecto hotelero en una propiedad en una zona marítima en Costa Rica?

• La licencia de la propiedad debe estar debidamente inscrita en el registro de acceso público y su período de vigencia debe permanecer vigente.
• El inversionista debe determinar si el plazo de la licencia es apropiado para el proyecto en cuestión. Si bien en la práctica es normal que el plazo de la concesión se extienda después de su vencimiento, la prórroga debe ser aprobada por la municipalidad y el ICT.
• La participación de la sociedad o persona jurídica licenciada debe corresponder a por lo menos el 50% de Costa Rica en su estructura.
• Cada municipio podrá imponer como restricción que los accionistas de la entidad no puedan poseer acciones en más de una sociedad con derechos reales otorgados por licencia marítima. Si este es el caso, el inversionista debe confirmar que ninguno de los socios tiene participación en más de una compañía licenciante.
• Las características del proyecto propuesto deberán ser las mismas que las permitidas en el plan de zonificación del sitio, así como con el objeto y propósito del permiso bajo el convenio correspondiente.
• Las autoridades pertinentes deben recibir confirmación oficial de que la propiedad para la cual se propone el proyecto tiene suficiente acceso a los servicios públicos necesarios, teniendo en cuenta la escala del proyecto (disponibilidad de agua, electricidad, etc.).
• Si el proyecto hotelero propuesto cambia en comparación con el aprobado originalmente por la municipalidad y el ICT, ambas partes deben volver a aprobar el proyecto, ajustar la garantía de cumplimiento al valor del nuevo proyecto y modificar el contrato de concesión con autorización previa. los establecimientos mencionados.
• El inversionista debe verificar los tipos de garantía de cumplimiento aceptados por el municipio en cuestión para ajustarlo al valor de un proyecto hotelero en particular (garantía bancaria, letra de cambio, efectivo, etc.). La aceptación o pago de esta garantía deberá efectuarse antes de la firma del correspondiente contrato o adenda y antes de ser autorizado por el ICT.
• El inversionista debe verificar si existen obligaciones pendientes con el municipio (impuestos, tasas, pago de servicios públicos), ya que por este motivo se pueden denegar los permisos correspondientes y los permisos requeridos para el desarrollo del proyecto.